—  税务实务

  •   购房者在购买二手房时要清楚一点,那就是你不仅仅需要准备购房款,还需要准备应缴纳的税费,这会是一比不小的费用。说到这里,有人应该会问二手房买卖需要缴纳的税费具体有哪些呢?如果你还不是很清楚,那现在就跟着小编一起来看看吧。  1、契税  普通住宅单套建筑面积在90平米以下的,缴纳1%;在90至140平米的,缴纳1.5%。非普通住宅,缴纳3%;商业房或企业产权的,缴纳3%。  2、城建税  一般为营业税的7%。  3、教育费附加税  一般为营业税的3%。  4、个人所得税  普通住宅2年之内的,计算方法为{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;  2年以上(含)5年以下的普通住宅,计算方法为(售房收入-购房总额-印花税)×20%。  出售5年之内的公房的,计算方法为(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售5年以上普通住宅的,免交个税。  5、合同印花税  房屋成交总额×0.05%  6、营业税  个人购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。  7、土地增值税  个人转让住房暂免征收土地增值税。  8、买卖合同公证费  房屋成交总额×0.3%,买卖合同需要公证时才须缴纳。  9、综合服务费  普通住宅5元/平方米(房屋建筑面积);非住宅11元/平方米。  10、产权登记费  住宅80元/户;非住宅550元/户。  11、土地登记费  通常情况下为35元/套。  12、交易评估费  一般为评估价的0.3%。  13、土地收益金  按地段等级收费标准×土地分摊面积(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。  14、工本费  一般为38元。  15、测绘费  建筑面积*1.36元。  16、调档费  通常为20元。  17、交易手续费  3元/平方米×建筑面积  以上就是小编为大家整理的二手房交易所产生的税费,希翼可以帮到你们。
  •     一个企业想要运作良好,按时缴纳税费是必不可少的。咱们今天就来说说,在经营企业过程中,大家最常接触到的增值税的纳税义务的具体发生时间。    生产经营活动不同,涉及到的增值税种类也不同,因此缴纳时间也不一样。建议大家收藏这篇,方便日后查找,按时纳税缴税。        一.纳税义务发生时间的基本原则    一般是在收受销售款的当天;如果在收受销售款之前,销售方先开具了发票,那么就是开具发票的当天。    二.销售普通货物    一般是在收到销售款或者销售凭据的当天,企业就有了缴纳增值税的义务。    也有一些特殊情况,大概有以下几种:    (1)通过托收承付销售货物的,货物发出且办妥手续的当天,企业纳税义务发生;    (2)销售方分期收款的,如果和购买方签订了合同,就是签订合同的当天,如果没有合同,就是发出货物的当天;    (3)采取预收款销售货物,一般也是货物发生当天,如果生产工期大于12个月(如船舶、飞机等大型设备),企业的纳税义务发生时间会被提前到收预付款的当天;    (4)如果是委托他人代销,销售方收到了代销清单,那么就是收到代销清单的当天;如果没有收到,就是发出代销货物满180天的当天。    三.销售劳务(应税)    提供劳务后,销售方收讫销售款(或是取得销售款凭据)的当天。    四.提供服务(应税)    正常情况下,是在提供服务后,销售方收讫款项(或收到销售凭据)的当天。如果收售双方没有签订任何书面凭据,也没有确定的付款日期,那么服务完成的当天,即为纳税义务发生的时间。    五.出口销售货物    出口货物的增值税纳税义务发生时间为报关进口当天。    六.金融商品的转让    金融商品所有权转让的当天,纳税人就有了缴纳增值税的义务。    七.提供租赁    因为一般企业在提供租赁服务时,采用的是收预收款的形式,所以收到预收款的当天,企业的纳税义务自然成立。    八.发放贷款    企业发放贷款产生的增值税缴纳义务,一般根据结息日判定发生时间。自结息日90天内,应收的利息即使没有收到,企业也需要按现行规定缴税;自结息日90天后,应收(但未收)的利息不需要马上缴税,等实际收到利息后,补齐税款就可以了。    由此可见,涉及到不同的生产活动,企业缴纳增值税的时间还是差别很大的。如果遇到特殊情况,需要注意的事项也很多。企业如何按时缴纳税费,还能省心省力?       
  •     (一)适用增值税退(免)税政策的出口货物劳务    【政策要点】    出口货物劳务增值税退(免)税政策。    【享受主体】    依法办理工商登记、税务登记、对外贸易经营者备案登记,自营或委托出口货物的单位或个体工商户,以及依法办理工商登记、税务登记但未办理对外贸易经营者备案登记,委托出口货物的生产企业。    【享受条件】    1.出口企业出口货物:向海关报关后实际离境并销售给境外单位或个人。    2.出口企业或其他单位视同出口货物:    (1)属于对外援助、对外承包、境外投资的货物。    (2)经海关报关进入国家批准的出口加工区、保税物流园区、保税港区、综合保税区、珠澳跨境工业区(珠海园区)、中哈霍尔果斯国际边境合作中心(中方配套区域)、保税物流中心(B型)(统称特殊区域)并销售给特殊区域内单位或境外单位、个人的货物。    (3)属于免税品经营企业销售的货物。    (4)属于出口企业或其他单位销售给用于国际金融组织或外国政府贷款国际招标建设项目的中标机电产品。中标机电产品,包括外国企业中标再分包给出口企业或其他单位的机电产品。    (5)属于生产企业向海上石油天然气开采企业销售的自产的海洋工程结构物,且购买方须为按实物征收增值税的中外合作油(气)田开采企业。    (6)属于出口企业或其他单位销售给国际运输企业用于国际运输工具上的货物。    (7)销售给特殊区域内生产企业生产耗用且不向海关报关而输入特殊区域的水(包括蒸汽)、电力、燃气。    3.出口企业对外提供加工修理修配劳务:对进境复出口货物或从事国际运输的运输工具进行加工修理修配。    【实行时间】    长期有效    【政策依据】  1.《财政部国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》(财税〔2012〕39号)  2.《关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)    (二)适用增值税免税政策的出口货物劳务    【政策要点】    出口货物劳务免征增值税政策。    【享受主体】    依法办理工商登记、税务登记、对外贸易经营者备案登记,自营或委托出口货物的单位或个体工商户,以及依法办理工商登记、税务登记但未办理对外贸易经营者备案登记,委托出口货物的生产企业。    【享受条件】    1.出口企业或其他单位出口规定的货物:    (1)增值税小规模纳税人出口的货物。    (2)避孕药品和用具,古旧图书。    (3)App产品。其具体范围是指海关税则号前四位为“9803”的货物。    (4)含黄金、铂金成分的货物,钻石及其饰品。    (5)国家计划内出口的卷烟。    (6)已使用过的设备。其具体范围是指购进时未取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书但其他相关单证齐全的已使用过的设备。    (7)非出口企业委托出口的货物。    (8)非列名生产企业出口的非视同自产货物。    (9)农业生产者自产农产品 [农产品的具体范围按照《农业产品征税范围注释》(财税[1995]52号)的规定实行]。    (10)油画、花生果仁、黑大豆等财政部和国家税务总局规定的出口免税的货物。    (11)外贸企业取得普通发票、废旧物资收购凭证、农产品收购发票、政府非税收入票据的货物。    (12)来料加工复出口的货物。    (13)特殊区域内的企业出口的特殊区域内的货物。    (14)以人民币现金作为结算方式的边境地区出口企业从所在省(自治区)的边境口岸出口到接壤国家的一般贸易和边境小额贸易出口货物。    (15)以旅游购物贸易方式报关出口的货物。    2.出口企业或其他单位视同出口的下列货物劳务:    (1)国家批准设立的免税店销售的免税货物。    (2)特殊区域内的企业为境外的单位或个人提供加工修理修配劳务。    (3)同一特殊区域、不同特殊区域内的企业之间销售特殊区域内的货物。    【实行时间】    长期有效    【政策依据】  《财政部 国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》(财税〔2012〕39号)    (三)出口货物消费税退税、免税政策    【政策要点】    1.出口企业出口或视同出口适用增值税退(免)税的货物,免征消费税;如果属于购进出口的货物,退还前一环节对其已征的消费税。    2.出口企业出口或视同出口适用增值税免税政策的货物,免征消费税,但不退还其以前环节已征的消费税,且不允许在内销应税消费品应纳消费税款中抵扣。    【享受主体】    依法办理工商登记、税务登记、对外贸易经营者备案登记,自营或委托出口货物的单位或个体工商户。    【享受条件】    符合增值税退(免)税、免税政策,且属于消费税应税消费品的出口货物。    【实行时间】    长期有效    【政策依据】  《财政部国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》(财税〔2012〕39号)    (四)一般纳税人资格试点政策    【政策要点】    登记成为增值税一般纳税人的企业可领用增值税专用发票,享受进口自用设备按内销比例分期缴纳进口税收政策,保税货物区内流转继续适用保税政策。    【享受主体】    在符合条件的综合保税区内,已按规定向主管税务机关办理增值税一般纳税人资格登记的试点企业。    【享受条件】    综合保税区内,已向综合保税区所在地主管税务机关、海关申请成为试点企业,并按规定向主管税务机关办理增值税一般纳税人资格登记。    【实行时间】    2019年8月8日起    【政策依据】  《国家税务总局 财政部 海关总署关于在综合保税区推广增值税一般纳税人资格试点的公告》(国家税务总局财政部 海关总署公告 2019年第29号)    (五)跨境应税行为适用增值税零税率    【政策要点】    跨境应税行为增值税零税率。    【享受主体】    销售符合规定的服务和无形资产的中华人民共和国境内的单位和个人。    【享受条件】    1.提供国际运输服务。    (1)在境内载运旅客或者货物出境。    (2)在境外载运旅客或者货物入境。    (3)在境外载运旅客或者货物。    2.航天运输服务。    3.向境外单位提供的完全在境外消费的下列服务:    (1)研发服务。    (2)合同能源管理服务。    (3)设计服务。    (4)广播影视节目(作品)的制作和发行服务。    (5)App服务。    (6)电路设计及测试服务。    (7)信息系统服务。    (8)业务流程管理服务。    (9)离岸服务外包业务。包括信息技术外包服务(ITO)、技术性业务流程外包服务(BPO)、技术性常识流程外包服务(KPO),其所涉及的具体业务活动,按照《销售服务、无形资产、不动产注释》相对应的业务活动实行。    (10)转让技术。    4.财政部和国家税务总局规定的其他服务。    【实行时间】    2016年5月1日起    【政策依据】  《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)  (六)跨境应税行为适用增值税免税政策    【政策要点】    跨境应税行为增值税免税政策。    【享受主体】    销售符合条件的服务和无形资产的中华人民共和国境内的单位和个人。    【享受条件】    1.提供下列服务:    (1)工程项目在境外的建筑服务。    (2)工程项目在境外的工程监理服务。    (3)工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。    (4)会议展览地点在境外的会议展览服务。    (5)存储地点在境外的仓储服务。    (6)标的物在境外使用的有形动产租赁服务。    (7)在境外提供的广播影视节目(作品)的播映服务。    (8)在境外提供的学问体育服务、教育医疗服务、旅游服务。    2.为出口货物提供的邮政服务、收派服务、保险服务。    3.向境外单位提供的完全在境外消费的下列服务和无形资产:    (1)电信服务。    (2)常识产权服务。    (3)物流辅助服务(仓储服务、收派服务除外)。    (4)鉴证咨询服务。    (5)专业技术服务。    (6)商务辅助服务。    (7)广告投放地在境外的广告服务。    (8)无形资产。    4.以无运输工具承运方式提供的国际运输服务。    5.为境外单位之间的货币资金融通及其他金融业务提供的直接收费金融服务,且该服务与境内的货物、无形资产和不动产无关。    6.未按规定规定取得相关资质的国际运输服务项目。    7.符合增值税零税率政策,但适用简易计税方法的服务或者无形资产。    8.声明放弃适用增值税零税率,选择免税服务或者无形资产。    【实行时间】    2016年5月1日起    【政策依据】  《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)    (七)跨境电子商务零售增值税、消费税退(免)税政策    【政策要点】    电子商务出口企业出口货物(财政部、国家税务总局明确不予出口退(免)税或免税的货物除外),同时符合相关条件的,适用退(免)税政策。    【享受主体】    自建跨境电子商务销售平台的电子商务出口企业和利用第三方跨境电子商务平台开展电子商务出口的企业。    【享受条件】    1.电子商务出口企业属于增值税一般纳税人并已向主管税务机关办理出口退(免)税备案;    2.出口货物取得海关出口货物报关电子信息;    3.出口货物在退(免)税申报期截止之日内收汇;    4.电子商务出口企业属于外贸企业的,购进出口货物取得相应的增值税专用发票、消费税专用缴款书(分割单)或海关进口增值税、消费税专用缴款书,且上述凭证有关内容与出口货物报关单(出口退税专用)有关内容相匹配。    【实行时间】    2014年1月1日起    【政策依据】  《财政部 国家税务总局关于跨境电子商务零售出口税收政策的通知》(财税〔2013〕96号)  (八)跨境电商零售出口增值税、消费税“无票免征”政策    【政策要点】    对综试区电子商务出口企业出口未取得有效进货凭证的货物,同时符合相关条件的,试行增值税、消费税免税政策。    【享受主体】    未取得有效进货凭证的综试区电子商务出口企业。    【享受条件】    1.电子商务出口企业在综试区注册,并在注册地跨境电子商务线上综合服务平台登记出口日期、货物名称、计量单位、数量、单价、金额。    2.出口货物通过综试区所在地海关办理电子商务出口申报手续。    3.出口货物不属于财政部和税务总局根据国务院决定明确取消出口退(免)税的货物。    【实行时间】    2018年10月1日起    【政策依据】  《财政部 国家税务总局 海关总署 商务部关于跨境电子商务综合试验区零售出口货物税收政策的通知》(财税〔2018〕103号 )  (九)跨境电商企业核定征收企业所得税    【政策要点】    综试区内核定征收的跨境电商企业应准确核算收入总额,并采用应税所得率方式核定征收企业所得税。应税所得率统一按照4%确定。    【享受主体】    跨境电子商务综合试验区内的跨境电子商务零售出口企业。    【享受条件】    综试区内的跨境电商企业,同时符合下列条件的,试行核定征收企业所得税办法:    1.在综试区注册,并在注册地跨境电子商务线上综合服务平台登记出口货物日期、名称、计量单位、数量、单价、金额的;    2.出口货物通过综试区所在地海关办理电子商务出口申报手续的;    3.出口货物未取得有效进货凭证,其增值税、消费税享受免税政策的。    【实行时间】    2020年1月1日起    【政策依据】  《国家税务总局关于跨境电子商务综合试验区零售出口企业所得税核定征收有关问题的公告》(国家税务总局公告2019年第36号)  (十)融资租赁出口货物退税政策    【政策要点】    融资租赁企业、金融租赁企业及其设立的项目子企业,以融资租赁方式租赁给境外承租人且租赁期限在5年(含)以上,并向海关报关后实际离境的符合相关规定的货物,适用出口退税政策。    【享受主体】    符合条件的融资租赁企业、金融租赁企业及其设立的项目子企业。    【享受条件】    1.融资租赁企业,仅包括金融租赁企业、经商务部批准设立的外商投资融资租赁企业、经商务部和国家税务总局共同批准开展融资业务试点的内资融资租赁企业、经商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的融资租赁企业。    2.金融租赁企业,仅包括经中国银行业监督管理委员会批准设立的金融租赁企业。    【实行时间】    2014年10月1日起    【政策依据】  1.《财政部 海关总署 国家税务总局关于在全国开展融资租赁货物出口退税政策试点的通知》(财税〔2014〕62号)  2.《财政部 海关总署 国家税务总局关于融资租赁货物出口退税政策有关问题的通知》(财税〔2016〕87号)  (十一)贸易多元化试点政策    【政策要点】    符合条件的企业可在贸易功能区内开展贸易、物流和流通性简单加工等业务。允许非保税货物进入贸易功能区运作,从境内区外进入贸易功能区的货物在其实际离境后凭规定材料予以退税,给予贸易功能区内符合条件的企业增值税一般纳税人资格。保税货物在进入区内、在区内销售继续适用保税政策。    【享受主体】    重庆两路寸滩保税港区专门划定的贸易功能区域内的企业。    【享受条件】    企业应当在重庆两路寸滩保税港区专门划定的贸易功能区域内开展业务。    【实行时间】    2014年12月19日起    【政策依据】  《关于在苏州工业园综合保税区 重庆两路寸滩保税港区开展促进贸易多元化试点有关政策问题的通知》(财关税〔2014〕65号)  (十二)启运港退税政策    【政策要点】    对从启运地启运报关出口,并由符合条件的运输企业承运,从水路转关直航运输经上海洋山保税港区、上海外高桥港区离境的集装箱货物,实行启运港退税政策。    【享受主体】    出口企业通过启运港报关,自离境地口岸离境出口的集装箱货物。    【享受条件】    1.出口企业的出口退(免)税分类管理类别为一类或二类,并且在海关的信用等级为一般信用企业或认证企业(以税务总局清分的企业海关信用等级信息为准);    2.出口企业出口适用退(免)税政策的货物,并且能够取得海关提供的启运港出口货物报关单电子信息;    3.除另有规定外,出口货物自启运日(以启运港出口货物报关单电子信息上注明的出口日期为准,下同)起2个月内办理结关核销手续。    【实行时间】    2018年1月8日起    【政策依据】  1.《财政部 海关总署 税务总局关于完善启运港退税政策的通知》(财税〔2018〕5号)  2.《国家税务总局关于发布启运港退(免)税管理办法的公告》(国家税务总局公告2018年66号)  (十三)规定期限外申报办理出口退(免)税政策    【政策要点】    纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为,未在规定期限内申报出口退(免)税或者开具《代理出口货物证明》的,在收齐退(免)税凭证及相关电子信息后,即可申报办理出口退(免)税;未在规定期限内收汇或者办理不能收汇手续的,在收汇或者办理不能收汇手续后,即可申报办理退(免)税。    【享受主体】    未在规定期限内申报出口退(免)税或者开具《代理出口货物证明》、以及未在规定期限内收汇或者办理不能收汇手续的纳税人。    【享受条件】    1.已收齐退(免)税凭证及相关电子信息  2.已收汇或者办理不能收汇手续    【实行时间】    2020年1月20日起    【政策依据】  《财政部 税务总局 关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第2号)  (十四)提高部分产品出口退税率    【政策要点】    将瓷制卫生器具等1084项产品出口退税率提高至13%;将植物生长调节剂等380项产品出口退税率提高至9%。    【享受主体】    出口符合文件规定的货物的企业。    【享受条件】    出口符合文件规定的货物。    【实行时间】    2020年3月20日起    【政策依据】  《财政部 税务总局 关于提高部分产品出口退税率的公告》(财政部税务总局公告2020年第15号)  (十五)技术先进型服务企业减按15%的税率征收企业所得税    【政策要点】    对经认定的技术先进型服务企业,减按15%的税率征收企业所得税    【享受主体】    经认定的技术先进型服务企业。    【享受条件】    技术先进型服务企业必须同时符合以下条件:    1.在中国境内(不包括港、澳、台地区)注册的法人企业;    2.从事《技术先进型服务业务认定范围(试行)》中的一种或多种技术先进型服务业务,采用先进技术或具备较强的研发能力;    3.具有大专以上学历的员工占企业职工总数的50%以上;    4.从事《技术先进型服务业务认定范围(试行)》中的技术先进型服务业务取得的收入占企业当年总收入的50%以上;    5.从事离岸服务外包业务取得的收入不低于企业当年总收入的35%。    【实行时间】  2017年1月1日起    【政策依据】  《财政部 税务总局 商务部 科技部 国家发展改革委关于将技术先进型服务企业所得税政策推广到全国实施的通知》(财税〔2017〕79号)。    (十六)服务贸易类技术先进型服务企业减按15%的税率征收企业所得税    【政策要点】    对经认定的技术先进型服务企业(服务贸易类),减按15%的税率征收企业所得税。    【享受主体】    对经认定的技术先进型服务企业(服务贸易类)。    【享受条件】    技术先进型服务企业(服务贸易类)须符合的条件及认定管理事项,按照《财政部 税务总局 商务部 科技部 国家发展改革委关于将技术先进型服务企业所得税政策推广至全国实施的通知》(财税〔2017〕79号)的相关规定实行。其中,企业须满足的技术先进型服务业务领域范围按照《技术先进型服务业务领域范围(服务贸易类)》实行。    【实行时间】    2018年1月1日起    【政策依据】  《财政部 税务总局 商务部 科技部 国家发展改革委关于将服务贸易创新发展试点地区技术先进型服务企业所得税政策推广至全国实施的通知》(财税〔2018〕44号)
  •   作为加大推广使用电子发票力度、优化税收营商环境的重要举措,从昨天(21日)开始,北京市新设立登记且符合规定的纳税人可面向全国范围开具电子专用发票。  我国目前的增值税发票主要分为增值税专用发票和增值税普通发票两类。国家税务总局自2015年起分步推行了增值税电子普通发票,受到纳税人欢迎。  据北京市税务局相关负责人先容,与纸质专票相比,电子专票具有多方面优点。首先是发票样式更简洁,电子专票进一步简化发票票面样式,采用电子签名代替原发票专用章,将“货物或应税劳务、服务名称”栏次名称简化为“项目名称”,取消了原“销售方:(章)”栏次,使电子专票的开具更加简便,但其法律效力、基本用途、基本使用规定等都与纸质专票相同。其次,电子发票领用方式更快捷。纳税人可以选择办税服务厅、电子税务局等渠道领用电子专票。通过网上申领方式领用电子专票,纳税人可以实现“即领即用”。  另外,电子发票在远程交付上也更为便利。纳税人可以通过电子邮箱、二维码等方式交付电子专票,与纸质专票现场交付、邮寄交付等方式相比,发票交付的速度更快。同时,电子发票财务管理也更为高效。电子专票属于电子会计凭证,纳税人可以便捷获取数字化的票面明细信息,并据此提升财务管理水平。据悉,纳税人可以通过全国增值税发票查验平台下载增值税电子发票版式文件阅读器,查阅电子专票并验证电子签名有效性,降低接收假发票的风险。  在存储保管方面,电子发票也更为经济。电子专票采用信息化存储方式,与纸质专票相比,无需专门场所存放,也可以大幅降低后续人工管理的成本。此外,纳税人还可以从税务部门提供的免费渠道重新下载电子专票,防范发票丢失和损毁风险。  对于很多企业来说,电子专票交付快捷,有利于交易双方加快结算速度,缩短回款周期,提升资金使用效率。同时,电子专票的推出,还有利于推动企业财务核算电子化的进一步普及,进而对整个经济社会的数字化建设产生积极影响。  据北京市税务局相关人士先容,为进一步减轻纳税人负担,税务部门将向新办纳税人免费发放税务UKey,并依托增值税电子发票公共服务平台等系统,提供免费的电子专票开具、发票状态查询和信息批量下载服务。同时,税务部门还对首次开具、首次接收电子专票的纳税人实行“首票服务制”,通过线上线下多种方式,帮助纳税人及时全面掌握政策规定和操作要点。
  •   国家税务总局海南省税务局  关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告  2021年第8号    为了加强房地产开发项目土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作流程,国家税务总局海南省税务局制定了《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》,现予以发布,自2021年10月8日起施行。  特此公告。  国家税务总局海南省税务局  2021年9月3日  国家税务总局海南省税务局  土地增值税清算工作规程  第一章 总则  第一条 为了加强房地产开发项目的土地增值税征收管理,规范土地增值税工作流程,根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定,制定本规程。  第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税的征收管理。  第三条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税,并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负责。  第四条 税务机关应当依法加强项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理。  第二章 项目管理  第五条 土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。  第六条 纳税人办理土地增值税项目报告手续时,应填报《土地增值税项目信息报告表》,报告项目应与清算单位保持一致。  第七条 纳税人应按照报告的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的,应按项目合理归集有关收入、成本、费用。  第八条 同一房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的,在预征时应分别适用预征率,计算缴纳土地增值税;在清算及尾盘销售时应分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。  第九条 清算项目的容积率按以下顺序确定:  (一)按建设工程规划许可证上标明的容积率确认;  (二)按建设用地规划许可证上标明的容积率确认;  (三)按土地出让合同上标明的容积率确认;  (四)按其他合理的方式确认。  第三章 预缴申报管理  第十条 房地产开发项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。纳税人在土地增值税清算申报前转让房地产取得销售收入先按预征率申报缴纳税款,办理清算后再多退少补。  房地产销售收入含预售收入。  第十一条 纳税人在收讫销售收入款项或取得索取销售收入款项凭据的次月15日内,向主管税务机关申报并预缴税款。  第十二条 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同转让房地产预缴土地增值税。  第四章 清算申报及受理  第十三条 符合下列条件之一的,纳税人应进行土地增值税清算:  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;  (三)直接转让土地使用权的。  第十四条 符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:  (一)已竣工验收的房地产开发项目,已销售(包括视同销售)的房地产建筑面积占清算项目总可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;  (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;  (三)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。  纳税人符合前款第(三)项情形的,应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。  第十五条 本规程第十三条和第十四条所称“竣工”和“竣工验收”,是指除土地开发外,其开发产品符合下列条件之一:  (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;  (二)开发产品已开始交付购买方;  (三)开发产品已取得了初始产权证明。  第十六条 符合本规程第十三条规定的房地产开发项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。  符合本规程第十四条规定的房地产开发项目,主管税务机关要求纳税人进行清算的,应当通知纳税人,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。  第十七条 纳税人办理清算时,应以清算申报当日为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。  第十八条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应依法计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税,填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续。  第十九条 主管税务机关收到纳税人清算申报资料后,应在10日内进行审查。对符合清算条件且报送的清算资料完备的,予以受理;对符合清算条件但报送的清算资料不全的,应当要求纳税人在15日内补齐,纳税人在规定的期限内补齐清算资料后,予以受理;对不符合清算条件的项目,不予受理。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤回。主管税务机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时,应当对纳税人予以书面告知。  第五章 清算管理  第二十条 主管税务机关应在项目清算受理之日起90日内(不包括纳税人反馈意见时间)完成清算审核,并将审核结果书面通知纳税人。如清算审核在90日内完成确有困难的,经主管税务机关的负责人批准,可以适当延期,但延期不得超过60日。  第二十一条 主管税务机关在完成初审工作后,向纳税人反馈初审意见,并要求纳税人在15日内提出意见及补充资料。  主管税务机关应在收到纳税人反馈意见后30日内出具清算审核结论,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。  第二十二条 清算审核应补缴的土地增值税,主管税务机关确定的补缴税款期限不得超过90日。  纳税人多缴的土地增值税税款,税务机关应当自清算审核结论送达之日起90日内办理退还手续。  第二十三条 主管税务机关受理清算后,稽查部门对纳税人立案检查的,主管税务机关应终止清算审核,待稽查完毕后重新办理清算事宜。  第六章 核定征收  第二十四条 纳税人有下列情形之一的,按核定征收方式对房地产开发项目进行清算:  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续或经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。  第二十五条 对符合核定征收的房地产开发项目,主管税务机关逐项核定销售收入和扣除项目金额,确定应缴纳的土地增值税。  (一)销售收入  根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从政府主管部门取得该房地产开发项目全部转让合同金额,确定转让房地产取得的销售收入。对房地产销售价格明显偏低且无正当理由的,按规定进行调整。  (二)扣除项目金额  1.土地价款。根据纳税人报送的资料,政府土地管理部门提供的土地价款或同期同类基准地价,确定土地价款。  2.房地产开发成本按照当地工程造价参考指标核定。  3.房地产开发费用。开发费用=(土地价款+已核定开发成本)X10%。  4.与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目的金额按照规定计算确认。  (三)根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后,区分普通住宅、非普通住宅和其它类型房地产,分别计算增值额和增值率,确定应缴纳的土地增值税。  核定征收的各类型房地产应缴纳的土地增值税,税负率原则上不得低于5%。  第二十六条 对符合核定征收条件的纳税人,主管税务机关应当通知其予以核定。清算审核完成后,主管税务机关向纳税人送达核定税款结论。  第七章 后续管理  第二十七条 土地增值税清算申报后转让的房地产,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。销售收入按不含增值税收入总额确认,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用额乘以清算后转让面积,加上转让环节缴纳的与转让房地产有关的税金计算。其中单位建筑面积成本费用的计算公式如下:  单位建筑面积成本费用额=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积  清算时的扣除项目总金额不包括与转让房地产有关的税金。  第二十八条 纳税人在清算期间转让房地产的,纳税期限为主管税务机关送达清算审核结论的次月15日内。  在主管税务机关送达清算审核结论后转让房地产的,纳税人应按月汇总,并在次月15日内申报缴纳土地增值税。  第八章 法律责任  第二十九条 纳税人未按规定办理项目登记、预缴申报、报送土地增值税涉税资料、办理土地增值税清算申报的,由主管税务机关责令限期改正,并按照《征管法》及其实施细则等规定进行处罚。  主管税务机关在土地增值税清算过程中发现纳税人涉嫌偷税的,应当移交稽查部门处理。  第三十条 纳税人未按规定期限预缴土地增值税,或未按规定期限缴纳清算审核应补缴税款的,或未按尾盘销售管理规定期限缴纳税款的,按照《征管法》第三十二条规定,从缴纳税款期限届满的次日起,按日加收滞纳金。  第三十一条 主管税务机关基于纳税人提供的资料出具土地增值税清算审核结论后,如税务稽查、审计、财政等部门检查发现纳税人存在少缴税款的,按照《征管法》及其实施细则有关规定处理。  第九章 附 则  第三十二条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求,妥善保存。  第三十三条 本规程所称的“主管税务机关”是指管辖房地产开发项目的区税务局、税务分局、税务所,所称的“日”是指自然日,所称的“以上”含本数。  第三十四条 本规程由国家税务总局海南省税务局说明,本规程未尽事项,按相关规定处理。  第三十五条 本规程自2021年10月8日起施行,此前已受理但未出具清算审核结论的,按本规程处理。《海南省地方税务局关于明确土地增值税清算申报主体问题的公告》(海南省地方税务局2010年第2号)、《海南省地方税务局关于土地增值税纳税人纳税义务的公告》(海南省地方税务局2011年第2号)、《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》(琼地税函〔2015〕917号)、《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》(海南省地方税务局2016年第8号)和《国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税有关政策问题的通知》(琼税发〔2019〕8号)同时废止。  解读    关于《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的解读    一、制定目的  为了加强房地产开发项目的土地增值税征收管理,规范土地增值税工作流程,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定,结合我省税收征管实际,制定并发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(以下简称《规程》)。  二、主要内容  (一)土地增值税清算单位如何确定?  《规程》第五条明确土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。纳税人办理土地增值税项目登记的名称应以《建设工程规划许可证》的项目名称为准。  (二)《规程》第九条为何要明确容积率的确定顺序?  《规程》第八条明确房地产项目区分普通住宅、非普通住宅和其他类型,在预征、清算及尾盘销售时分别计算缴纳土地增值税。我省区分普通住宅、非普通住宅根据容积率和建筑面积进行确认,为统一实行口径,明确清算项目容积率的确定顺序。  (三)《规程》第十四条第(一)项“或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”和本条第(二)项“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”的起始时间在具体工作中该如何掌握?  “剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%。第(二)项“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”的起始时间为清算项目最后一份预售许可证首次取得时间。  (四)《规程》第十六条明确了清算申报的期限,为何没有明确清算申报税款的缴纳期限?  纳税人应在规定的期限内向主管税务机关提交清算资料,办理清算手续。经主管税务机关审核确定应缴纳土地增值税后在税务征收系统进行纳税申报,办理补退土地增值税税款的相关手续。  (五)如何理解《规程》第十七条关于清算收入和扣除项目金额的截止时间?  清算申报是纳税人的责任,为还责于纳税人,因此规定纳税人在办理清算申报手续时,以清算申报当日确定收入和扣除项目金额的截止时间,有利于明晰征纳责任,减少争议。  对于可清算项目来说,清算收入和扣除项目金额的归集是有差异的。就清算收入的归集来说是指纳税人在截止时间已实现销售的房地产的全部销售收入,不包括未售部分的收入;就扣除项目金额的归集来说,是指纳税人在截止时间整个项目的扣除项目金额,含未售部分的扣除项目金额。纳税人按上述要求归集后,再按规定的分摊方法将扣除项目金额在已售和未售部分中进行分配,并据以计算已售部分应缴纳的土地增值税,同时对于未售部分,转为尾盘销售处理。  (六)《规程》第二十五条“...计算确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税,税负率原则上不得低于5%”该如何理解?  根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第四条“...核定征收率原则上不得低于5%”的规定,按本《规程》的核定方法确定的各类型房地产应缴纳的土地增值税,税负率原则上不得低于5%,如低于5%,应按5%计算确定应缴纳的土地增值税。  (七)《规程》第二十六条明确了核定程序,为何没有明确税务机关审核的期限及核定清算税款的缴纳期限?  《规程》第二十条和第二十二条已明确税务机关审核的期限及清算税款的补退期限,不再重复表述。  三、《规程》施行时间  《规程》自2021年10月8日起施行,此前已受理但未出具清算审核结论的,按本《规程》处理。  
  •    在房地产开发的各个环节,所缴纳的税费不尽相同。其中在商品房销售环节需缴纳的税费比较多,土地增值税是一个主要税种,对企业来说负担比较重,涉及政策也比较复杂。如何确定土地增值税的纳税义务人,明确征税行为和范围;营改增后,土地增值税在应税收入、扣除项目金额、税款预征、税款清算、税收优惠政策等方面发生了一系列变化,搞清楚这些问题,对于正确适用政策,规避税收风险,降低经营成本,实现效益最大化,是很有必要的。一、土地增值税的纳税义务人和征税范围  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。具体操作中,什么行为和情况需要缴税,什么行为和情况不需要缴税,还需分别判定。  1、以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围。即以继承、赠与方式转让房地产,虽发生了转让行为,但未取得收入,就不能征收土地增值税。  那么是不是只要无偿赠与就不用缴纳土地增值税了呢?  当然不是。  这里的赠与行为是有严格限制的。为了防止纳税人以赠与方式逃避税收,《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】48号)明确“赠与”是指以下情况:一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的;二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希翼工程基金会、中国红十字会等以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。以上这些赠与行为不缴纳土地增值税,除列举的上述“赠与”以外的赠与行为仍需缴纳土地增值税。  2、只有转让国有土地使用权的行为才征收土地增值税。转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。据此可以理解为,依法被征用后的土地属国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如果自行转让则是违法行为。  3、房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。因为出租虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,故不应征收土地增值税。  4、房地产的交换属于土地增值税的征税范围。房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换,必须缴纳土地增值税。但对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。  5、合作建房的土地增值税政策。对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。  6、房地产抵押的土地增值税政策。《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函【2007】645号)规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳营业税(现改为增值税)、土地增值税和契税等相关税收。二、土地增值税应税收入的确定土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额,是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。用公式表示是:增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率土地增值税实行四级超率累进税率,依据增值额与扣除项目金额的比例,确定对应的税率。增值额(相当于纯利润)占的比例越高,对应税率越高,交的税越多,税率最高达60%。土地增值税四级超率累进税率表    从以上公式和税率表可以看出,土地增值额的大小,取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额这两个变量。在营改增前后,税法对这两个变量因素的规定发生了明显变化。  营改增前,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入包含营业税。营改增后,根据财税【2016】43号和税务总局公告2016年第70号的规定:纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税(注意:土地增值税和增值税是完全不同的两个税种。转让房地产既要缴纳增值税,又要缴纳土地增值税)。这里又分适用增值税一般计税方法或简易计税方法分别计算应缴纳的增值税:  1、适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。  销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+9%)×9%  2、适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额,需要将含增值税收入换算成不含增值税收入,换算方法为:土地增值税应税收入=转让房地产含税销售额/(1+5%)  适用简易计税方法纳税人,开具增值税普通发票,征收率为5%。  在实际经营中,房地产企业一般纳税人(指年应征增值税销售额超过500万元)适用一般计税方法(可抵扣进项税额),增值税税率为10%;符合条件的也可选择简易计税方法(不得抵扣进项税额),增值税征收率为5%。哪种计税方法更有利于企业就选择哪种。  一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则是:国家税务总局公告2016年第18号第八条规定:一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。  房地产老项目,是指:(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》,但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。  在实际经营中,房地产企业一般都是“一般纳税人”(指年应征增值税销售额超过500万元);如果房地产企业是小规模纳税人(指年应征增值税销售额未超过500万元),则适用5%的征收率缴纳增值税。三、土地增值税扣除项目的确定  扣除项目及其金额的确定对于计算转让房地产的增值额至关重要,一般分为以下六类:  (一)取得土地使用权所支付的金额。  (二)开发土地和新建房及配套设施的成本。营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。  (三)开发土地和新建房及配套设施的费用。  (四)与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税,因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育附加可视同税金予以扣除。营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。还规定,营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。  (五)财政部确定的其他扣除项目。  (六)根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〖2016〗36号文件第三十四条、《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〖2016〗43号)第三条规定,土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入土地增值税的扣除项目;不允许在销项税额中计算抵扣的,计入开发成本,可以作为扣除项目。这个新变化必须掌握,对于房地产企业完整准确计算扣除项目金额,进而准确核算土地增值税是十分重要的。四、土地增值税的预征  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。” 各省市(区)结合本地经济发展水平和房地产市场发展状况,明确了本省市(区)房地产土地增值税的预征率,并适时动态调整。《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号)第十三条规定:房地产开发项目实施先预征后清算的征管模式。纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,按照以下方法计算预缴土地增值税:应预缴税款=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率  公式中预征率按各市的预征率实行,各市可实行差别化预征率。《宁夏回族自治区人民政府关于印发宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法的通知》(宁政发[2015]43号)第七条对土地增值税预征率作了统一明确:“ 纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的,应按规定按月预缴土地增值税;待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。土地增值税预征率为:(一)普通住宅为1%;(二)非普通住宅为1.5%;(三)其他类型房地产为2%”。  上面公式中应预缴的增值税如何计算呢?比如《宁夏回族自治区税务局房地产开发业增值税管理工作指引(试行)》规定,纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时,按照3%的预征率预缴增值税。公式为:应预缴的增值税税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%  也就是说,在预征土地增值税时,要分两步计算:第一步,先计算出应预缴的增值税;第二步,再计算出应预缴的土地增值税。待工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补。  举例说明:2020年5月,某房地产企业当期收到预售房款3000万元,土地增值税的预征率为1%(该项目全部为普通住宅)。应预缴的土地增值税是多少呢?  假设该企业按一般计税方法缴纳增值税,当期应预缴土地增值税计算如下:第一步,在项目所在地预缴增值税=3000÷(1+9%)×3% = 82.57(万元);第二步,应预缴土地增值税=(3000-82.57)×1% = 29.17(万元)。  小贴士:9%为一般计税方法适用的增值税税率,3%是增值税的预征率,1%是土地增值税的预征率。
  •   1、《土地增值税暂行条例实施细则》规定,小区内公共配套可入成本,小区外道路修建、环境美化费用不可作为成本。这部分支出企业在计算土地增值税时如何列支;  2、利息费用列入财务费用部分可据实列支(只规定不得超过商业银行同期贷款利率,无权益与负债比例限定)或比例扣除,资本化部分列入开发成本的扣除能否扣除、怎样扣除不明确。如果能够扣除,该部分执不实行企业所得税中规定的权益与负债利率标准;  3、根据[2007]645号无权属土地转让收入征税,但对无权属物业使用权转让是否征税未明确下文。  4、土地使用权转让扣除项目是土地成本加营业税税金,在建工程转让扣除项目计算增值额时可按土地成本加开发成本加计20%扣除,利息及其他间接费用若无法区分,可加计10%扣除(国税函发[1995]110号)。   举个例子:某企业欲转让其在深圳某地的地块,原地价4,000万元,现市值8,000万元。   方法一:直接办理土地转让,转让金额8,00万元;   方法二:投入建设资金10万元,变为符合条件的在建工程后转让,转让金额8,000万元;   结论:方法一应缴土地增值税1,310万,方法二应缴944.6万(按20%加计扣除额计算)。
  •   在会计上,土地使用权取得后作为无形资产进行核算。在税法中,土地使用权的出售和出租的税率却并未完全按照无形资产销售和出租计提销项税。  一、土地使用权的销售  1、一般计税法  根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条第二款规定“(二)纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权……,税率为11%”,也就是说土地使用权转让的税率为11%。根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)规定土地使用权转让的增值税税率调整为9%。这与《增值税暂行条例》规定的销售无形资产税率为6%有差异。虽然,会计上将土地使用权计入无形资产进行核算,但是由于土地使用权的特殊性,在税法中单独将其从无形资产摘出来制定税率。  2.简易计税  根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》第三条第二款的规定,“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税”。因此,转让在规定时间之前取得的土地使用权可按5%的征收率缴纳增值税,也可以选择一般计税方法计算缴纳增值税。  二、土地使用权的出租  根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》第三条第二款的规定,“(二)纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税”,这一特殊规定又不同于提供无形资产租赁服务的增值税计算缴纳。  1.一般计税方法  笔者认为,按照上述规定,根据《增值税暂行条例》及《深化增值税改革的公告》当前提供土地使用权的经营租赁服务的增值税税率是9%,而提供无形资产租赁服务的增值税税率6%。  2.简易计税  根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号)附件2.营业税改征增值税试点有关事项的规定:“(九)不动产经营租赁服务:纳税人出租其取得的2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额”的规定,笔者认为符合条件的土地使用权经营租赁服务简易计税的征收率为5%,而其他无形资产的经营租赁服务简易计税的征收率为3%。  
  •   根据我国相关政策的规定,土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除掉法定扣除项目金额之后的增值额作为计税依据,并且按照四级超率累进税率来进行征收的。那么,商铺土地增值税怎么算?商铺土地增值税计算方法有哪些?  商铺土地增值税怎么算 计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。  1、“增值额”值得是纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收。计算增值额的扣除项目包括: (1)获取土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格; (2)和转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。  2、土地增值税实行四级超率累进税率: (1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率是30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。 (2)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率是50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率是60%。上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。 商铺土地增值税计算方法有哪些 1、商铺土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。增值税税额=增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数。  3、增值额:纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。增值额=销售收入―扣除项目金额。  4、销售收入:纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。  5、扣除项目金额:扣除项目金额=土地款+开发成本+开发费用+税金+其他扣除项目。  6、增值税税率:土地增值税税率采用四级超率累进税率,具体税率为30%、40%、50%、60%四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。增值率=增值额÷扣除项目金额×100%。 商铺土地增值税怎么算?商铺土地增值税计算方法有哪些?这下大家都有所了解了吧。总的来说,土地增值税是在房地产发生转让的环节,实行按次征收,也就是说每发生一次发生转让行为的时候,就应根据每次取得的增值额征一次税。
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